Le sperimentazioni iniziali di modelli statistico-matematici per le stime immobiliari, in Italia, all’inizio degli anni ’90, parevano destinate alla sola speculazione accademica, troppo complesse nell’applicazione e poco adattabili alle mutevoli realtà edilizie e urbane del mercato immobiliare italiano. In ambito italiano, l’interesse a studiare come le diverse caratteristiche (variabili) immobiliari contribuiscano alla formazione del valore era stato già ampiamente presente, all’inizio degli anni ’70, negli studi di Carlo Forte, che introdusse per la prima volta, nella pratica estimativa italiana, l’approccio pluriparametrico. Negli stessi anni, soprattutto negli Stati Uniti, i primi modelli di regressione multipla venivano applicati per lo studio dell’influenza esercitata da certe caratteristiche (non solo edilizie ma anche infrastrutturali e sociali) sul valore degli immobili. Questi modelli si dimostrarono fin da subito di grande importanza per la comprensione dei processi di formazione dei valori e per la quantificazione economica dei prezzi edonici delle diverse caratteristiche analizzate. Il successivo affinamento dei software statistici per il calcolo ha permesso una rapida diffusione del procedimento anche in discipline quali la pianificazione territoriale e urbanistica. Al di là delle problematiche che tutt’oggi permangono (prima fra tutte quella della disponibilità di dati, almeno per il perito “ordinario” e per la stima di singoli beni), la praticabilità di questi strumenti è da ricercarsi nella possibilità di utilizzarli per le operazioni di mass appraisal e come strumenti per la verifica – sia ex ante sia ex post - degli effetti indotti sul patrimonio immobiliare (misurati in termini di differenziale di valore) dalle politiche di pianificazione urbana.

Paolo Rosasco. Dottore di ricerca in Estimo e Valutazioni Economiche. Svolge attività di didattica e ricerca presso il Politecnico di Torino e l’Università di Genova sui temi legati alla valutazione di piani e progetti inerenti la riqualificazione urbana e territoriale, alle analisi del mercato immobiliare e agli studi di fattibilità degli interventi.